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二手房买卖时，很多业主为了省时省力，会委托中介及房产经纪人帮助自己尽快实现交易过户。随之而来出现一些瞅准市场监管盲区的“黄牛党”“黑中介”，无孔不入寻找商机，以价格低、费用少等手段欺骗诱导业主走“私单”。各类房产黑中介乱象层出不穷，如何避开二手房交易过程中的“坑”？事实上，太原市房产管理局官网近期已推出相应的线上系统，加强二手房交易全流程监管。
日前，山西晚报记者体验了该系统操作全过程，整个流程简单易操作。本期《房产》特别邀请太原市房产交易中心的工作人员，为大家详细介绍了二手房市场交易中可能遇到的问题，帮助广大二手房置业者避坑。
A黑中介套路多一不小心就被“坑”
“买房不是件小事，最担心的就是资金安全和过户问题，房源信息的准确性很重要。”今年5月，省城市民刘女士的买房计划再次提上日程，刘女士的目标房源是带有学位的二手学区房。“中介告诉我，5月、6月毕业季来临之前，挂牌学区房会增多，可选房源会增多。”刘女士听朋友说二手房交易并不简单，再加上学区房的特殊性，她最终选择了通过房产中介进行交易，虽然要交付一定的中介费，但她认为是较为稳妥的方法。
不同于零售或其他服务业，一间房屋从挂牌到成交要经历漫长的过程，许多业主委托中介买卖房屋，最担心遇上“假客户”“黑中介”。“二手房交易过程中，买卖双方都可能遇到各种陷阱，导致经济损失或法律纠纷。”有十几年房产中介工作经验的程先生介绍，委托房产中介过户交易省心省力，但二手房市场的经纪乱象由来已久，特别是买家，可能遇到各种各样的陷阱，比如虚假房源信息，包括夸大房屋面积、隐瞒房屋缺陷、产权不清晰等问题，还有一种情况即是“黑中介”以极低的中介费吸引买家签约，但在办理过户的过程中巧立名目收取额外费用。“比方说，‘黑中介’在交易过程中提出购房人征信异常、贷款办理加急等问题需要处理，要额外收取费用，此时多数买家签约后已经支付了部分订金，处于进退两难的地步，只能硬着头皮继续办理。一旦在交易过程中出现问题，‘黑中介’就将自己的责任推脱得一干二净，已经交付的费用很难追回。”程先生提醒，太原市房产中介费有官方指导价，一般是成交房款的2.5%，这个收费标准是基于房产中介公司团队劳动付出的成本而制定，可以在合理范围内向下浮动，过低的中介费买家要提高警惕，除此之外其他服务不另外收费。
与此同时，卖家同样可能遇到黑中介的套路，一些黑中介在面对着急卖房的业主时打压房价，然后由其收购，做完委托公证后，再加价卖出，从中间赚取差价，甚至在房东还未取得全部购房款时就引导其办理过户。
B规范中介服务 太原明确经纪机构备案
“黑中介”带来的风险很大，严重的甚至会侵占交易房款，给买卖双方带来不小的损失。近年来，太原市出台多项政策措施规范中介服务，对维护消费者权益提出更加明确的要求。其中，太原市房产管理局在2023年5月23日印发《太原市房产管理局关于加强房地产经纪机构备案管理的通知》（下称《通知》），为买卖双方“把关靠谱中介”提供了有力的支持。
目前，《通知》已正式实施一年有余，其中明确要求凡在太原行政区域内从事房地产居间服务、商品房销售代理服务的房地产经纪机构（含提供房地产居间服务的互联网平台），应当自领取营业执照之日起30日内，到房地产主管部门备案。《通知》对房地产经纪机构备案管理范围、申请条件、申请流程、规范备案管理和信息公示制度以及加强行业监管和行业自律管理等方面作出规定。
山西晚报记者注意到，根据《通知》要求，所有从事房地产经纪活动的从业人员应当在太原市房地产经纪机构管理与服务平台完成实名登记并纳入信用管理。此外，房地产经纪机构及分支机构应当将营业执照、服务项目、收费标准、从业人员实名登记情况以及备案证明等事项在经营场所醒目位置公示。互联网信息平台为房地产经纪机构提供发布房源信息、推荐房源服务的，应当要求房地产经纪机构公示备案信息和发布房源信息的从业人员信息公示卡编码。房地产经纪从业人员开展业务时，应当佩戴统一样式、统一规格、统一编号的信息公示卡，实行亮牌服务，以便社会公众监督和查询。房地产经纪从业人员在互联网信息平台上发布房源信息时，应当实名，并在其提供服务的房屋状况说明书、房地产经纪服务合同、存量房屋买卖合同等业务文书上签字、注明信息公示卡编码。值得一提的是，《通知》中明确提出，未备案的房地产经纪机构不得从事新建商品房销售和存量房买卖等经纪服务。
C违规中介被降级 线上可查询靠谱中介
二手房交易时，品牌房产中介在服务过程中，能有效地维护买卖双方的利益。因此，选择一个可靠的房产中介是确保交易顺利进行的关键。
那么，普通市民如何了解自己选择的中介公司究竟是好还是坏？与自己对接的经纪人是否持证上岗？带着这些疑问，山西晚报记者采访了业内人士，对太原市房产管理局官网推出的“交易综合管理子系统”进行了实际体验。
目前，太原市房产管理局会不定期对已备案的房地产经纪机构进行公示，但让业主熟记上百个公示经纪机构的经营情况、信誉等级等信息显得有些不合情理。对此，太原市房产交易服务中心工作人员表示，市民可以打开太原市房产管理局官方网站，在首页的“公共服务”栏下选择“交易综合管理子系统”，进入之后即可精准查找经济机构是否备案。山西晚报记者按照工作人员的提示进入系统后，在首页显著位置看到“机构信息公示”，点击进入后可以看到分页显示的已备案经纪机构名单，每个经纪机构均由机构名称、备案证号、信用总分、信用等级、机构档案五项组成，在整个名单的上方还提供精确查找功能，市民可输入经纪机构名称查询其是否备案。
据了解，“机构信息公示”是动态变化的，新机构成功备案后即可在名单中显示。根据其显示，截至目前，太原市成功备案的经纪机构共214家，还未备案的经纪机构可以通过“交易综合管理子系统”提供的机构备案功能进行线上申请，在提交资料后由主管部门进行备案审核。
山西晚报记者注意到，多数经纪机构的信用总分为100分，信用等级为B级。太原市房产交易服务中心工作人员介绍，根据《太原市房地产经纪机构信用信息管理办法实施细则（试行）》（下称《细则》），房地产经纪机构实行信用评分评级制度，信用等级分为A级（信用优秀，信用分值120分以上）、B级（信用良好，信用分值100分—120分）、C级（信用一般，信用分值80分—100分）、D级（信用差，信用分值低于80分）、E级（严重失信，信用分值低于70分）五个等级，备案成功后，经纪机构的基础分为100分，此后严格执行《细则》中的加分、减分标准进行动态计分，实时显示。此前，太原市房产管理局曾通报省城多家地产经纪机构及其从业人员扰乱市场秩序的处理决定，山西晚报记者在该系统查询发现，被处理的房地产经纪公司信用总分已经减少，信用等级也降为C级。
D线上系统“把关”促进二手房交易环境向好
除了查询经纪机构是否备案，“交易综合管理子系统”还有很多实用功能。
在每一个备案经纪机构后，都有“从业人员”的子菜单，点开之后市民即可查看该机构从业人员，包括姓名、人员备案号、是否有签约资格、投诉次数等，对于有签约资格的经纪人，系统也会特别标注。与经纪机构备案查询一致，人员查询同样提供搜索功能，可以通过输入姓名或备案编号精准查看。
此外，经过备案的经纪机构工作人员，还可以在系统上发布房源，相比一般中介平台更有保障，这里发布成功的都是经过审核的无抵押、无查封的“健康”房源。工作人员介绍，经纪机构在“交易综合管理子系统”成功发布房源后，系统会为该房源生成一个专属二维码，房源信息还可以进行多平台联动，包括房产中介平台、短视频平台、社交平台等。山西晚报记者实际体验发现，买家扫描二维码就可以获取房源信息，通过二维码分享，买家获取房源信息的渠道更多。
目前，“交易综合管理子系统”的其他功能正在逐步完善，山西晚报记者在系统页面还看到了资金监管、网签备案、信用评价等多个子菜单，随着系统不断更新，买家在线上就可完成选房、联络中介、签订合同、办理过户等二手房买卖流程，且全程由系统线上“把关”，方便又安全。资深中介从业人士王先生表示，买卖双方均可以通过该系统对自己的二手房交易进行参考，选择靠谱的中介和审核过的房源，这套线上系统不仅达到保护买卖双方合法权益的目的，同时也是对中介服务工作的监管与督促，促进二手房交易环境持续向好。
采写丨山西晚报全媒体记者 柴旭晖
编辑丨山西晚报全媒体编辑 冯洁
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